4月25日晚，中南正（000961.SZ）发布2021年年报。建设净额报告期内，年经年公司实现营收792.1亿元，营性亿元同比增长0.8%；房地产业务实现合同销售金额1973.7亿元，现金销售面积1468.7万平方米；建筑业务实现营业收入251.4亿元，流量连续同比增长13.3%。中南正年末有息负债（含期末应付利息）622.8亿元，建设净额比2020年末减少176.3亿元，年经年同比下降22.06%，营性亿元与年度经营规模比值保持行业最低水平。现金

同时年报显示，流量连续公司经审计的中南正归属上市公司股东净利润亏损33.8亿元，与此前年度业绩预告中披露的建设净额数字7.08-21.23亿元存在重大偏差。

行业压力测试下，年经年业绩预告偏差原因披露

面对这份史上最黯淡的成绩单，中南建设在公告中进行致歉，并直言不讳地对业绩预告偏差及相关指标情况进行了解释。

中南建设指出，业绩预告偏差原因主要有三方面：第一，市场持续下行，公司在业绩预告时对风险未能完全预判，对现有存货的跌价准备，以及各项应收款和合同资产的减值计提不充分；第二，公司对部分合营、联营公司收入确认的不确定性准备不足，部分预计投资收益未能确认；第三，因疫情和市场调整的影响，部分竣工项目没能如期交付，不能确认收益；第四，对部分利息支出的资本化条件预计谨慎度不够，导致费用增加。

另一必须面对的现实是，受归属上市公司股东的净利润为负值的影响，中南建设在毛利率和净利率大幅下降。2021年中南建设公司综合毛利率10.03%，同比下降7.26个百分点。在房地产业务方面，2021年中南建设实现合同销售金额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米，同比分别减少11.8%和12.9%。房地产业务毛利率10.69%，同比减少8.45个百分点，建筑业务毛利率6.43%，同比下降2.22个百分点。

对此，中南建设指出，由于2021年第四季度，公司为了保障现金流加大了房地产现房库存的促销力度，带来了显著当期亏损，导致公司毛利率下降。此外，公司按照审慎原则增加计提了存货跌价准备和各类应收款坏账准备；非并表合联营公司竣工交付进度有所延迟，投资性收益大幅下降；销售难度增加而规模下降，引起销售、管理和财务费用的比例提高等因素，在毛利率下降的基础上加大了净利润率的下降。

同样，中南建设在“三道红线”相关指标上表现不佳。截至2021年末，中南建设净负债率93.16%，同比下降4.11个百分点；剔除预收账款后的资产负债率80.52%，同比增加0.76个百分点；现金短债比（扣除受限资金）0.60。对此，中南建设解释认为，市场持续下行销售回款减少，预售监管资金增加，导致非受限资金总量下降。同时部分长债年内转为短债，引起短债及负债总量增加，从而使得相关指标出现较大幅度下降。

中南建设在年报中指出，短期的亏损并不影响现有项目的情况，也不改变团队的运营模式。有关情况仅是市场快速调整后的短期反应，相信随着市场恢复，公司进一步提高运营效率，已售未结算资源的更多结算，公司将尽快恢复盈利。

恪守安全底线，坚持不依赖有息负债发展模式

去年四季度以来，中南建设多笔公开市场债券如期兑付，并有回购境外债券。面对复杂的行业形势，中南始终坚持不依赖有息负债的发展模式，维护长期恪守财务安全准绳的稳健标兵形象。严格自律的背后，是对现金流安全管理的坚守，而这一份坚守在如今的行业背景下实属难得。

面对市场的冲击，即使在年度利润亏损的高压下，中南建设2021年仍实现经营性现金流入1446.7亿元，同比增加12%，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的6.0倍。年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，连续四年保持正值。

在同梯队房企中，中南建设更是连续保持着有息负债与年度经营规模比值处于行业最低水平的记录。年报显示，2021年末中南建设有息负债622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元。2021年末总负债率88.37%，净负债率93.16%。公司总体负债中合同负债及相关待转销项税合计1482.7亿元，占公司全部负债的45.60%。

得益于对有息负债规模的严格管控，中南建设在行业严峻的背景下保障了充足的兑付能力。截至目前，中南今年仅有6月和12月合计本金人民币14.22亿元境内外债券到期兑付，而公司在手货币资金高达224亿元。公司偿债保障度高，抗风险能力强。

在吸取过往高增长阶段时期拿地价格偏高的教训之后，中南建设对投资布局和拿地成本进行审慎把控。截至2021年末，中南建设合并报表范围内已售未结算资源1344.6亿元，是2021年结算收入的2.40倍。2021年中南建设新增项目45个，新增规划建筑面积752万平方米。报告期内新增项目成本平均地价约3837元/平方米，同比下降23.5%，平均销售价格13439元/平方米，同比上升1.2%，两者之间的价格差有未来利润提供保障的可能。

中南建设表示，作为大型民营上市企业，公司的稳定发展得到了金融机构和各级政府的关心和大力帮扶。未来，公司将继续坚持不依赖有息的发展模式，依靠运营效率获取项目建设回报，公司的投资和运营模式更符合国家加强宏观审慎管理后的政策导向，有望在未来的市场中进一步夯实动态发展护城河。

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