炒股就看，狼来了权威，郁亮有任由躺已过专业，不再及时，喊没何理全面，平压助您挖掘潜力主题机会！力最

“今年日子特别难过，阶段这也是狼来了我从业以来觉得压力最大的一段时间。最难的郁亮有任由躺已过事情就是3月底跟大家交我们成绩单的时候，压力很大。不再”

6月28日下午，喊没何理（SZ000002，平压股价18.45元，力最市值2144.88亿元）在深圳举行2021年度股东大会。阶段会上，狼来了面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，短期房地产市场已触底，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。

过往几年，万科为同时探索多元化赛道业务付出了不少学费和代价。郁亮认为，物业、物流、商业、长租公寓等经营服务类业务将构成万科未来的增长空间。

“今天行业需要什么？行业需要信心，不需要再去警醒。”以往善于警醒行业的郁亮，这次希望能给行业传递信心。

“压力最大的阶段已过”

在行业不明朗和资本市场低信心的大环境下，迷茫仍然是常态。

常做敲钟人和预言家的郁亮这次希望能给行业传递清晰信息。他分享了一组行业数据——虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间，但根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降约6成，但5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。

郁亮认为，短期市场已经触底，但不是反弹，而是恢复。市场恢复是一个缓慢温和的过程，仍需要时间。尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相对收缩。更重要的是，当前房地产市场所处环境已与过去不同。

换言之，压力最大的阶段已过，现在至少比年初好一点点，对行业、对郁亮个人来说都是如此。

“今年日子特别难过，这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。最难的事情就是3月底跟大家交我们成绩单的时候，压力很大。”郁亮如是表示。

行业日子很难过，但他认为，放在社会中，房地产行业一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。只要一个企业能够服务好自己最主要的客户，做出好产品和好服务来，还是可以熬过去的。

2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科继1995年、2008年后出现的上市31年以来第三次净利润下滑。

万科今年的工作重点就是实现止跌企稳，稳中提升。房地产开发主业上，万科今年在投资机制方面做了进一步优化，投资标的提升预计会对其未来业绩起到比较好的支撑作用。

“我们在年初或3月份时对于市场下行有预估，但没想过这么严重。”万科总裁祝九胜表示，万科1-5月份的销售下降41%左右，稍微强一点，但行业中也有表现更好的企业，这确实会带来更大的挑战。对万科而言，把困难都想到前面，提前做了一些铺排和布置，目前只是增加了工作难度，会用更积极的销售、更具体的措施来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。

行业需要信心，熬着往前走

在过去很多年，万科都善于做行业的悲观者和焦虑师，从另一个角度看这叫做忧患意识，比如2018年的“活下去”，以及今年初的“黑铁时代”。

郁亮在股东大会上解释了万科为什么老是扮演不合时宜地说“狼来了”的孩子，是希望坚持“不贪婪、不恐惧”的战略定力，也就是在好的时候留一份清醒，在坏的时候有一份信心。

“市场好的时候我们知道要留一份清醒在，不要去赚最后一个铜板。在这个10万亿级别的行业未来怎么会没有机会？需要自己去找到机会。”

为何当下万科似乎显得更乐观？郁亮指出，对同一个事情，大家有时候看的角度有差异，无论是用警醒还是给压力的方式，目标都是希望把企业做得更好。今天行业需要信心，需要熬着往前走。这个时候市场情绪也变得很重要，但凡有一丝微光就当是光明所在往前走，所以需要更多发掘好的一面。

单一的住宅开发已不能满足时代要求，但多元化业务目前也无法与住宅开发贡献并重。郁亮表示，万科开发经营服务板块结构今后应该不会有大的改变，如物流、物业等行业本来市场规模就有限，要想这些经营服务板块未来在营业收入及利润上占到很大比重是有难度的。

万科的多元化业务除了物业外，目前在财务报表上还没有明确体现。祝九胜指出，万科今年将在物流业务实现报表盈利，长租公寓业务今年已经在现金流层面实现了盈利，预计明年实现会计报表层面的盈利。

另外，万科旗下万物云已经在港交所提交了招股书，2021年，万物云实现营业收入237.04亿元，同比增长30.6%；毛利约40.2亿元，净利润约17.14亿元。

郁亮认为，一个业务除了有收入和利润占比的关联，还有市场化价值和社会所需程度等关系。他在年初也呼吁机构投资者能够对上述经营服务类业务建立一个新的估值模型，看到万科新的市场价值。

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